こんにちは、イエネコ先生です。住宅ローンのギモンを、なるべくわかりやすく解説します。
住宅ローンは、金融機関がおこなう2度の審査に合格しないと利用できない。1度目の《事前審査》で落ちるケースもあれば、2度目の《本審査》で落ちるケースもある。
だから、落ちる可能性を考慮して、審査は複数の金融機関に申し込むほうが安心だ。とくにネット銀行をご検討中の方は、できるだけ複数の銀行に申し込むことをおすすめする (理由は後述)。
住宅ローンの審査は、内容を把握しておけばそれなりに対策できる。本稿で両審査について詳しく解説するので、漠然と不安を感じている方は、モヤモヤの解消にお役立ていただきたい。
住宅ローンの事前審査（仮審査）とは？本審査との違い
冒頭でご紹介したとおり、住宅ローンは《事前審査》と《本審査》の2つの審査に通らなければ利用できない。しかし、なぜ2回も審査があるのだろうか？
じつは、住宅ローンの審査は、関係者にとって《2段階》にするほうが都合がいいのだ。
なぜ、住宅ローンは2段階で審査するのか
本審査の前に簡易的な事前審査をおこなうと、売り手 (売主やハウスメーカーなど)・買い手 (買主や建築主など)・貸し手（金融機関)、おのおのに以下のようなメリットがある。
- 売り手：事前審査があると、安心して商談を進められる
- 買い手：事前審査があると、不動産の購入をスムーズに進められる
- 貸し手：事前審査を実施することで、市場の期待に応えられる
それぞれ、詳しく解説しよう。
売り手：安心して商談を進められる
売り手にしてみると、本審査のタイミングで非承認が判明すると、費やした労力が水の泡になってしまう。だから、本格的に動き始める前に、顧客が審査に通りそうか見込みを付けたいのだ。
どういうことか、詳しく解説する。
住宅ローンの本審査の申込には、不動産売買契約書または建築工事請負契約書が要る。よって、住宅の取得者は本審査前に売主またはハウスメーカーと契約を済ませておく必要がある。
| 建売住宅 | 売主と不動産売買契約書を締結する |
|---|---|
| 分譲マンション | |
| 中古住宅 | |
| 注文住宅 | ハウスメーカーと建築工事請負契約書を締結する |
しかし売り手である不動産会社やハウスメーカーは、「法規調査、図面・見積書作成、物件案内」など、契約までに非常に多くの時間と労力を使う。
万が一、買い手が本審査に落ちると、売り手が使った時間と労力はすべて無駄になる。動いてくれた関係者（職人や司法書士、銀行の担当者など）にも迷惑がかかってしまう。
ですから売り手は、買い手に「審査、通りませんでした！」とか「500万円減額されました！」と言われると困るんです。
そこで、事前審査の登場だ。事前審査があれば、本格的に動き始める前に、どれぐらいの金額なら本審査で承認されそうか把握できる。
承認されそうな融資額が分かれば、その金額をベースに話しを進められるのだ。
買い手：不動産の購入をスムーズに進められる
買い手は、好みの物件が見つかったとしても、住宅ローン審査の回答が出るまで購入申込書を出せない。一方、金融機関は住宅ローンの利用者を1～3週間くらいかけて慎重に審査する。
しかし、そんなに時間がかかると、買い手はライバルや現金購入者に先を越されてしまうかもしれない。この問題を解決してくれるのが、事前審査だ。
事前審査では、金融機関は利用者の申告や最低限必要な書類をもとに即日から3営業日程度で回答を出す。その結果、買い手もスムーズに購入申込書を出せるようになる。
- 融資承認を取り付けられそうな金融機関が分かる
- 早い段階で融資可能額が分かり、予算を決めやすい
- 好みの物件が見つかったら、すぐに購入申込書を出せる
先述のとおり、事前審査で承認を得られれば売り手は買い手を全力でサポートできる。買い手も、本審査で非承認になるリスクが減るため、さまざまな活動が徒労にならずに済むのだ。
なお、不動産会社へ家探しの相談に行き「とりあえず、住宅ローンの仮審査に申し込みませんか？」と言われ、戸惑う方が少なくない。
しかし、なるべく早く事前審査を通しておくと、上述のようなメリットを享受できる。一方、注意点もあるので、詳しく知りたい方は以下の記事も合わせてチェックしてほしい。
貸し手：市場の期待に応えられる
貸し手は、買い手と売り手の契約が締結されたあと（購入する不動産が確定したあと）でないと、融資を承認できない。しかし、それでは買い手と売り手が取引を円滑に進められない。
そこで、金融機関は本審査前に事前審査を実施することで、この問題を解決している。事前審査では「滞りなく返済できるかどうか」に焦点を絞り、回答スピード優先で審査しているのだ。
一方、本審査では物件の担保価値も確認して、本当に融資して大丈夫か慎重に審査している。このように審査を2段階制にすることで、市場のニーズに応えている。
事前審査（仮審査）と本審査の違い
事前審査と本審査の特徴を、表にまとめてみよう。
| 事前審査 | 本審査 | |
|---|---|---|
| 目的 | 滞りなく返済できそうか確認 | 本当に融資して大丈夫か、徹底的に調査 |
| 対象 | 誰でも申し込みできる | 建築工事請負契約や不動産売買契約を結んだ人 |
| 審査速度 | スピーディー | 審査期間が長く、必要書類も多い |
| 実施者 | おもに金融機関が審査 | おもに保証会社が審査 |
事前審査と本審査の特徴について、もう少し詳しく解説しよう。
事前審査（仮審査）とは
住宅ローンの《事前審査》とは、本審査の前におこなわれる簡易的な審査の通称だ。「仮審査」と呼ぶ方もいる。
事前審査は誰でも無料で申し込め、おもに住宅ローン利用者の返済能力をチェックするために実施される。事前審査のおもな目的をまとめておこう。
- 滞りなく返済できるだけの収入があるか確認
- 住宅ローン以外の借り入れがないか確認
- 個人信用情報に懸念がないか確認
事前審査では、物件の担保評価は簡易的なチェックしかおこなわれない。オンライン申込の場合は、物件評価をおこなわない金融機関もあるぐらいだ。
一部、物件が未定の方でも申し込める金融機関もあります。
一般的に、不動産の売主やハウスメーカーと契約する際は、必ずどこかの金融機関の事前審査で「承認」を取り付けておく必要がある。
だから、気になる物件やハウスメーカーを見つけたら、できるだけ早めに事前審査を受けておくとよいだろう。
事前審査後に、物件やハウスメーカーが変わっても問題ありません。ただし「中古 ⇒ 新築」のような大きな変更は、再審査が必要です。
なお、事前審査に申し込みされる際は、審査に落ちる可能性も考えて、複数の金融機関に申し込むことをおすすめする。とは言え、申し込みは3行程度に留めておくほうがよいだろう。
事前審査では、金融機関が信用情報登録機関に個人信用情報の照会をおこない、その履歴が残る。あまりに多くの履歴が残っていると、それを金融機関がネガティブに捉える可能性があるのだ。
「他の銀行でぜんぜん承認が出ていない？もしかして、危ない人なのかな？」と疑われます。
個人信用情報機関に金融事故が記録されると、借入が困難になる。住宅ローンを利用するご予定の方は、クレジットカードや割賦販売（スマホ等）などのウッカリ延滞に注意したい。
キャッシングを利用している場合は、事前審査に申し込む3ヶ月くらい前までに以下を完了しておくとよいだろう。
- 完済する
- キャッシング枠をなくす
完済しても枠が残っていると、銀行は再利用を疑う。枠の一部を、返済負担率に無条件で算入する銀行もあるくらいだ。
とくにネット銀行は審査が厳しいので、上述のふたつを実施しておくほうが安心である。
クレジットカードと住宅ローンの関係については、以下の記事で詳しく解説している。気になる方は、あわせてチェックしてほしい。
本審査とは
つづいて、本審査について詳しく解説する。
本審査の対象は、売主やハウスメーカーと契約を締結し終わった方だ。本審査は、本当に融資しても大丈夫か確認することを目的に実施され、住宅ローンの申し込みに対する最終の回答がおこなわれる。
一般的には事前審査より本審査の方が厳しく、より多くの情報をもとに慎重に審査されます。
事前審査は複数の金融機関に申し込む方が多いが、本審査はひとつの金融機関だけ申し込む方が多数だ。事前審査に通った金融機関の中から、金利等の条件がよいところが選ばれている。
もちろん、本審査も複数の金融機関に申し込める。事前審査と同様に、審査に通った金融機関の中から一番条件のよいところを選べばよい。
とくに、ネット銀行はそうするほうが安心です。詳しくは後述します。
本審査では、仮審査の内容を再確認する。他の借入が増えていたり、返済の延滞が生じていたりすると、本審査で非承認となる可能性があるので注意したい。
また、在籍確認のため金融機関がお勤め先に電話する場合がある。ただし、着信時に住宅ローンの利用者が不在であっても問題ない。在籍の確認さえ取れればOKだ。
例をあげてみよう。
銀行「〇〇さんいらっしゃいますか？」
会社「席を外しております。ご連絡させましょうか？」
銀行「いえ結構です。またこちらから電話します。」
上述のような会話ができれば、問題ない。
ちなみに、本審査の実質的な審査は、金融機関ではなく保証会社が《保証審査》の名目でおこなっている。
なぜなら、住宅ローンのデフォルト（貸し倒れ）リスクは、金融機関ではなく保証会社が負うことになるからです。
保証会社は、以下のふたつに分類できる。
- グループの保証会社（金利低め、審査厳しめ）
- 独立系の保証会社（金利高め、審査緩め）
金融機関は、グループの保証会社では保証が困難な場合に独立系の保証会社を利用している。
ネット系銀行等、保証会社を使わない金融機関もある。そのような金融機関では、保証料の代わりに事務手数料を多めに徴収している (融資額の2.2%程度)。
保証会社を使わない金融機関の審査は、厳しい傾向があります。
住宅ローンの事前審査（仮審査）に通ったら本審査も通る？
さて、住宅ローンの事前審査に通ったら、必ず本審査も通るのだろうか？それとも、本審査で落ちることもあるのだろうか？
じつは、事前審査は通り、本審査で落ちるケースもある。理由を説明しよう。
本審査で落ちることもある
先述のとおり、事前審査はスピーディな回答を求められる。だから事前審査の際、金融機関は「滞りなく返済できるかどうか」に焦点を絞って、限定的な内容で審査する。
本格的な審査は、本審査でおこなう。事前審査より多くの資料の提出を求められ、健康状態や物件の担保価値も評価されるので、本審査で落ちてしまうことがあり得るのだ。
複数の金融機関に審査を申し込み、どこかの金融機関の本審査に通るまで平行して進めることをおすすめします。
本審査で非承認になるおもな原因を、4つご紹介しよう。
- 提出書類に不足や間違いがあった
- 事前審査の自己申告内容と実態が違う
- 物件に問題があるとみなされた
- 団体信用生命保険に加入できなかった
提出書類に不備が多いと「ルーズな人」と見られ、印象が悪くなる。書類不足だけでなく「申告年収と源泉徴収票の金額が違う」等の転記ミスもに注意したい。
また、事前審査時点と本審査時点で住宅ローン利用者の状態が変わらないようにしたい。申告後の転職や退職、キャッシング等の新たな借り入れはお控えいただくほうがよいだろう。
購入される予定の不動産に問題がある場合も、本審査で非承認になり得る。一般的には不動産仲介会社が注意してくれるが、買主も以下に該当しないように気をつけたい。
- 新築時から法規に合致していない物件（違法物件）
- 法改正で現行法規に合致しなくなった物件（既存不適格）
- 購入額より著しく担保評価が低い物件
一般的な住宅ローンは団信（団体信用生命保険）の加入が必須になっている。だから、健康上の問題から団信に加入できなかった方は、住宅ローンを借りられない。
「住宅ローンを借りるなら、若い方が有利」と言われる一因です。
なお、健康面に懸念がある方は、団信より条件が緩い《ワイド団信 (引受条件緩和型団信)》もご検討いただくとよいだろう (ただし、一般的な団信より金利が上がる)。
どうしても団信に加入できない場合は、団信加入が義務付けられていない「フラット35」を利用する方法もある。
団信については、以下の用語解説でも詳しく説明している。ご興味がある方は、合わせてご覧いただきたい。
一般的に、ネット銀行の本審査は以下の理由で厳しく、有店舗の金融機関に比べて落ちるリスクが高くなる。
- 事前審査の際に物件を評価しない
- 保証会社を使わない
ネット銀行に申し込まれる場合は、本審査で非承認になる可能性も考慮して、別の金融機関の本審査も申し込んでおくほうが安心だ。
複数の金融機関から承認された場合は、金利や団信など条件が一番よいところを選べばOKです。
事前審査（仮審査）や本審査に通る確率
事前審査や本審査に通る確率は、個人の収入や勤続年数、物件の担保価値などの影響を受けるため一概に言い表せない。
金融機関も公表していません。
ちなみに、リクルートのアンケート調査によると以下の結果が出ているそうだ。
| 一部の金融機関の審査を通過できなかった | 13.6% |
|---|---|
| すべての金融機関の審査を通過できなかった | 0.7% |
| 一部の金融機関の審査を通過できなかった | 6.4% |
|---|---|
| すべての金融機関の審査を通過できなかった | 0.5% |
上述のとおり、すべての金融機関で非承認になった方はわずかである。
ただし、減額承認となる場合がある。4000万円の借入希望に対し「3500万円なら融資できる」と回答されるようなケースだ。
事前審査（仮審査）や本審査でどこまで調べられる？
事前審査や本審査で、どこまで調べられるのだろうか？審査項目が分かれば、対策しやすいだろう。これから事前審査や本審査の審査項目をご紹介するので、参考にしていただきたい。
ただし、審査項目は金融機関ごとに異なるので、気になる金融機関の《住宅ローン説明書》にも目を通していただきたい。また、説明書には載っていない項目もあるので、ご留意いただきたい。
事前審査（仮審査）のおもな審査項目
事前審査のおもな審査項目は、以下のとおりだ。
- 本人確認
- 今の年齢と完済時年齢（返済期間）
- お勤め先、勤続年数、所得額
- 返済負担率（返済比率）
- 住宅ローン以外の借入状況
- 個人の信用情報
返済負担率とは、年間総返済額（住宅ローン以外も含む）の年収に占める割合のことだ。たとえば、年収400万円の方が年間で120万円返済する場合の返済負担率は「30%」である。
年間120万円返済 ÷ 年収400万円 × 100 ＝ 返済負担率30%
返済負担率は、年収400万円以下だと30%、年収400万円以上だと35%を上限に設定している金融機関が多いようだ。25%以下なら、比較的安全な借り入れと言えるだろう。
ようするに、年収と返済額のバランスが大事ということですね。
信用情報の審査では、今までに金融事故がなかったか確認される。たとえば、自己破産や民事再生、ローン破たんや滞納などの履歴がある方は、非承認になる可能性が高くなる。
信用情報の事故履歴については、以下の記事で詳しく解説している。気になる方は、あわせてチェックしていただきたい。
繰り返しになるが、事前審査の審査項目は金融機関によって違いがあるので、ご留意いただきたい。
本審査のおもな審査項目
本審査のおもな審査項目は、以下のとおりだ。
- 仮審査の内容を再確認
- 物件の瑕疵や担保価値
- お勤め先の情報（規模や経営状態）
- 健康状態（団体信用生命保険に加入できるか）
- 取引関係（反社会的勢力の人はいないか等）
- 借入する人の人となり
物件評価のために、現地調査をおこなう金融機関もあります。
なお、事前審査・本審査とも、審査項目は金融機関によって違いがあるのでご留意いただきたい。
ちなみに、令和5年度の「民間住宅ローンの実態に関する調査」によると、以下の項目は9割以上の金融機関が融資の際に考慮すると解答している。
- 完済時年齢（98.5%）
- 健康状態（96.6%）
- 借入時年齢（96.0%）
- 年収（94.0%）
- 勤続年数（93.6%）
- 返済負担率（92.0%）
- 担保評価（91.8%）
- 金融機関の営業エリア（90.4%）
審査に落ちやすい人の特徴と対策
どういう方が住宅ローンの審査で否認されやすいのか、確認しておこう。
住宅ローン審査で落ちるおもな理由は、次の2つだ。
- 過去に金融事故を起こしている
- 融資条件をクリアできていない
金融事故の履歴が残っている方は、まず審査に通らないだろう。いわゆる「ブラックリストに載ってる人」の審査結果は、ほぼ非承認になる。
金融事故とは、長期延滞や債務整理（任意整理・個人再生・自己破産）のことです。
事故履歴は一定年数で消えるが、ブラックリストに載っているあいだは、安易にローン審査の申し込みをしてはいけない。理由を知りたい方は、こちらの記事をチェックしていただきたい。
審査基準をクリアできていない方も、審査で否決される可能性が高くなる。先述の審査項目を参考にして、しっかりクリアしておこう。
住宅ローン審査の流れと期間
つづいて、住宅ローン審査の流れと審査期間をご紹介しよう。 マイホームの取得は「住宅ローンを中心に進んでいく」と言っても過言ではない。しっかり流れを把握して、適切なタイミングで審査を進めよう。
審査を受けるタイミング
建売住宅・分譲マンション・中古住宅・土地を購入する場合は、気になる物件が見つかったタイミングで事前審査に申し込むのが一般的だ。
一方、本審査は、不動産売買契約を結んだあとに申し込む。ザッと流れをご紹介しよう。
- 気に入った物件を見つける
- 住宅ローンを借りたい金融機関に《事前審査》を申し込む
- 住宅ローンの事前審査の結果が出る
- 売主と物件の売買契約を締結する（手付金を支払う）
- 住宅ローンの《本審査》に申し込む
- 本審査で融資の承認を得る
- 物件代金を清算して引き渡しを受ける
注文住宅を建てる場合は、新築工事の概算費用が分かったタイミングで事前審査に申し込むのが一般的だ。
一方、本審査は、建築工事請負契約を結んだあとに申し込む。こちらも、ザッと流れをご紹介しよう。
- ハウスメーカーにプランと見積もりを作ってもらう
- 住宅ローンを借りたい金融機関に《事前審査》を申し込む
- 住宅ローンの事前審査の結果が出る
- ハウスメーカーと建築工事請負契約を締結する
- 住宅ローンの《本審査》を申し込む
- 本審査で融資の承認を得る
- 建築工事着工
- 建築工事完了
- 物件代金を清算して引き渡しを受ける
先述のとおり、本審査の申し込みには不動産売買契約書や建築工事請負契約書が必要である。そのため、申し込むタイミングは、ほとんどの方が契約直後になるだろう。
一方、事前審査を受けるタイミングは決まっていない。しかし、できるだけ早いほうがよいことはお伝えしたとおりだ。マイホームの取得を思い立ったら、早めにチャレンジしてみてほしい。
審査期間の目安
事前審査や本審査の審査期間の目安は、以下のとおりだ。
| 事前審査 | 即日～3営業日程度でスピーディーに回答 |
|---|---|
| 本審査 | 1～3週間程度かけて慎重に審査 |
審査期間は、利用者や物件の状況によって変わる。金融機関によっても変わるので、ご留意いただきたい。
たとえば、審査が柔軟な《ろうきん (労金)》は、審査期間がやや長いと言われている。
住宅ローンの事前審査（仮審査）と本審査の必要な書類
最後に、審査に必要な書類をご紹介しよう。
事前審査（仮審査）の必要書類
事前審査のおもな必要書類は、以下のとおりだ。
| 書類 | 備考 |
|---|---|
| ローン事前審査申込書 | 金融機関でもらう |
| 本人を確認できる書類 | 運転免許証など |
| 収入を確認できる書類 |
|
| 勤続年数を確認できる書類 | 健康保険証など |
| 物件概要がわかる書類 |
|
本審査の必要書類
本審査の主な必要書類は、以下のとおりだ。
| 書類 | 備考 |
|---|---|
| 保証委託申込書兼契約書 | 金融機関でもらう |
| 個人情報に関する同意書 | 金融機関でもらう |
| 団体信用生命保険申込書兼告知書 | 金融機関でもらう |
| 本人を確認できる書類 | 運転免許証など |
| 住民票 | 市区町村役場で入手 |
| 印鑑証明書 | 市区町村役場で入手 |
| 収入を確認できる書類 |
|
| 勤続年数を確認できる書類 | 健康保険証など |
| 物件の契約書 |
|
| 物件に関する書類 |
|
| 公図・登記事項証明書 | 法務局で入手 |
まとめ：住宅ローンの事前審査(仮審査)とは？本審査との違いは？
さいごに、本稿のおさらいをしておこう。
住宅ローンの事前審査（仮審査）とは？
住宅ローンの《事前審査》とは、本審査の前におこなわれる簡易的な審査の通称だ。おもに、住宅ローン利用者の返済能力をチェックするために実施される。詳しくはこちらをご覧いただきたい。
住宅ローンの事前審査と本審査の違いは？
事前審査と本審査は、目的や対象者、審査速度、実施者などが違う。事前審査ではスピード重視で返済能力を確認して、本審査では時間をかけて徹底的に調査する。詳しくはこちらをご覧いただきたい。